貴州房地產行業市場分析

貴州房地產行業市場分析

發布日期:2020/03/12   信息來源:院產業項目研究部  瀏覽次數:288

一、幾年貴州房地產市場分析

(一)2018年貴州省房地產市場情況

2018年貴州房地產市場分化較明顯:住宅商品房供需兩旺,其他商品房需求萎縮;9個市(州)房地產市場差異較大。商品住宅新開工面積增速80.4%,創歷史新高,遠高于全國平均增速。商品住宅的銷售價格、銷售面積、投資、施工面積、竣工面積等指標的增速均高于全國平均水平。在9個市(州)商品房銷售價格中,8個市(州)上漲,漲幅最大的為貴陽的29.1%,安順下跌2.4%;房地產開發投資方面,漲幅最大的為黔西南的42.5%,4個地區下跌(貴陽、畢節、六盤水、黔東南);遵義商品房銷售面積增速最快,占全省比重首次超過貴陽。

(二) 2019年貴州省房地產市場情況

2019年貴州省房地產供給持續增加,商品房銷售面積、銷售價格等增速下降。由于貴州省堅決貫徹黨中央關于“堅持房子是用來住的,不是用來炒的的決定”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的指示。2019年貴州省商品房銷售面積、價格等增速都有下降。2019年根據貴州省政府工作報告要求:地區生產總值增長9%左右,城鎮新增就業75萬人,城鎮、農村居民人均可支配收入分別增長9%左右和10%左右;轉移農村勞動力70萬人;建成城鎮保障性安居工程8.38萬套。房源供給量多,新增城鎮人口低于2018年,雖然農村勞動力向城鎮化轉移,但由于2018年底的房價漲幅較大,受該因素影響,2019年需求量低于18年,房價較2018年增幅不大,部分地區出現降價現象。

(三)2020年貴州省房地產市場的影響因素

2020年貴州房地產由于受房地產政策影響,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。要堅持以中心城市引領城市群發展;抓好農業轉移人口落戶,推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口;更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展;繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難群體基本居住需求。自十九大以來無論是中央經濟工作會議,還是國務院政府工作報告均強調“房地產市場健康發展”、城市政府“主體責任”,這是對黨的十九大報告要求的“房住不炒”主基調的貫徹落實。由于2018年商品住宅銷售價格漲幅較大,2019年房價穩中有升,部分地區還出現下降的現象,說明調控的主旋律還是“控房價”。預計2020年房價將保持平穩狀態。

二、疫情下,貴州省房價2020發展趨勢預測

(一)總體趨勢

2020年貴州省房價上漲的幾率不大,但并不妨礙一系列的高價盤的出現,會出現“價差合理化”。雖然有人將2020年的疫情與2003年的疫情進行比較,認為房地產行業會再次迎來大幅度上漲。由于2003年中國剛剛加入WTO,屬于中國發展的黃金時期,此后十年,大城市的房價大幅度上漲,是因為大城市提供的工作崗位以及福利待遇遠好于其他二三線城市,人口大量涌入一線城市,導致了房價上漲,并且房價大幅度上漲是2008年前后,恰逢全球金融危機時期。而此次疫情爆發后,雖然會推進城鎮化加速,導致人口涌入大中型城市,但由于現有房地產供給量較大,剛需人口數量持續平穩增長,所以房地產市場并不會出現大規模的漲價浪潮。

(二)疫情不同階段的房地產市場預測

當前疫情可簡單分為三個階段:第一階段是疫情高峰期。從疫情引起全社會關注重視到全線嚴防,全力死守,直到疫情高峰過去。這個階段可能在三個月左右,從今年春節前夕到之后的兩三個月里,也就是四月份之前,這期間表現為一切為了防控阻擊疫情,人員流動嚴格控制,聚集性活動嚴格禁止,相當部分企業還不能正常運行,相當部分企業員工在家辦公。大中小學延遲開學。這個階段房地產處于冰封時期,基本上沒有什么交易量,這個時候的房地產市場可能會出現小幅度降價,但不會持續太長時間。

第二階段是疫情緩解期。或者因防擴散有效,或者因找到特效藥,或者因病毒的毒性衰減,總之疫情高峰確認過去,各類病例減少,傳染大風險過去。這個解凍緩解階段大概要持續半年時間。這期間絕大部分企業陸續正常復工,學校正常開學,人員在城內和城際的流動逐漸放開。但是由于還處于疫情管控中,人員流動不會大幅度增加,購房需求無法最大化釋放,消費者依舊處于觀望狀態,房地產會略有回升,較好的樓盤會有所漲價,但整體趨勢不會出現大幅度激增現象。甚至會出現中小企業老板拋售手中商品房周轉資金解決企業的資金流動問題,短時間內可能會出現供應量大于需求量,導致部分地產降價現象。

第三階段是疫情消除期。這時疫情已經遠離人們生活,各種針對疫情的防范措施已經解除,社會秩序和人們心態恢復正常。在這個期間,購房者數量會有所增加,但與此同時,也會有更多人加入賣房大軍中。根據現行的政策不會有大變動,“房住不炒”和“穩房價、穩地價、穩預期”這兩大主旋律不這也就決定了房價基本面不會變;而且貴州省自2017年到2018年上半年貴陽房價報復性上漲后,需要一個漫長的調理過程,雖然19年房價有所回落,但時長不夠,再加上新冠病毒這一重擊,更得好好休息了,房價勢必不會大幅度持續性激增;雖然不排除會有不少小企業老板放棄實業進入炒房行業,但是由于整體上受疫情影響,消費者可支配收入減少,房地產又會出現短暫的供大于求,房價勢必不會快速增長,應該會保持一種穩定狀態。


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